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如何成为房产投资高手?

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二仙祠

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  宏观的东西,不管对错,阿猫阿狗多多少少都会讲一些。所以有时候,你关注的某些大V,其实就是一个只会打字的小编而已。
  越宏观的东西,越简单,因为对错无法短期判断,忽悠人也更容易。越微观的东西,越难,因为具体如何操作,没几个人精通。
  今天,我想分享一些你们在其它地方永远看不到学不到的干货技巧。每一条都是我自己靠岁月凝结下来的精华。
  以后计划买房的,建议收藏,最近要买房卖房的,至少需要仔细阅读三遍以上,最好能逐条背诵。
  假如在别的公号里,下面每一条都可以撑起一篇文章。但我的宗旨永远都是,绝不划水,一次管够。
  废话不说了,看懂的恭喜,看不懂的文末留言。
  1
  买房子的风险只有两点:一是钱付了,没拿到房,二是房子拿到了,但是凶宅或者有其它纠纷和质量问题。
  所以,看房时一定要亲自弄清楚房东为啥卖房,决不能只听中介瞎忽悠。是置换、瓜分遗产、移民,还是房子有产权和质量问题,最好当面问房东,侧面问邻居,并多方考证。这是买二手房极为重要的一个环节,切勿疏忽。
  我这次买房过程中遇到一套奇葩房产,房子本身不错,就是背景极其复杂。
  这套房子里有8个户口,产权人是一对半路二婚老夫妻,各自带着自己的子女和孙子孙女入户,另外还有一个关系很好的楼上邻居朋友的女儿在户口本上,为的是读这里的名校。产权上老头子占60%,老阿姨占40%。老头子的儿子在上海郊区出车祸后急需赔偿金,所以故意挂低价卖房,而老阿姨的女儿不同意低价卖房。楼上邻居女儿才上中班,还有一年才能如愿入读名校,不希望提前卖房。急需救命钱的儿子将周边中介全部挂遍,并声称价格还有很大下浮空间,这套房子他自己做主可以收定金,家里人全部可以搞定,但其实他根本不是产权人。
  这套高性价比的学区房就这样迎来了一波又一波的看房客。这套房子的背景,我比很多中介都清楚,因为我从几家不同中介处得到只字片语的信息后汇总下来,才得以掌握这套纠纷房的全貌。
  这套房子谁买谁倒霉,付出去的钱绝对是打水漂。昧着良心给客户推荐这套房子的中介,职业生涯也长不了。
  其实,我给你们讲这个故事就是想告诫大家:一定要搞清楚房东卖房的目的,有家庭矛盾和财产分割的房子绝对不能买。图便宜有侥幸心理,说明你还没有被坑过。
  另外一点更为重要,只跟一个中介看房买房的小白,是最高危的人群。因为这个中介肯告诉你的,就是你以为的全部真相!
  2
  超过10天都没有卖掉的笋盘,绝对不是笋盘,而百分之百是个坑。当中介告诉你有一套房型好、楼层好、装修好、小区好、学区好的房子,价格还极为便宜的房子的时候,如果这套房子已经超过10天还没有卖掉,那它一定是存在着不为人知的内幕和缺陷。
  因为在二手房圈子里,高手如林,真正的笋盘根本不会轮到你来捡。除非你有幸是第一时间知道这套房子的人,否则绝不会有漏网之鱼。这时候才是考验你能否精准识别和把握机会的时刻。
  当一套性价比非常高的房子超过10天没有卖掉的时候,你要做的是千万不要被面前的这个中介忽悠,千万不能只听他的一面之词,因为他的唯一目的就是避重就轻,掩盖房子的缺陷和内幕,催成交易。
  这时,你应该至少从另外的两个中介那里侧面打听下这套房子的内幕。因为中介之间都有竞争关系,他们非常乐意告诉你这套房子的全部真相。最后汇总下三家中介的全部信息,这样你就可以还原这套房子的本来面目了。
  3
  付定金买房前,切记要到房产交易中心查询房子的产权情况。房子是否有银行按揭、抵押、法院冻结和产权纠纷,一目了然。
  买二手房首先要学会的就是这点,最重要也最简单,但是却最致命。
  4
  付定金可以慢,可以多权衡利弊。但是一旦付了定金,所有的时间节点全部都要往前赶,因为调控政策的出台都是按照网签、贷款申请、放款、出产证为时间点的。
  比如,2016年3月25日零点之前网签的,非沪籍缴2年社保就可以在上海买房,而3月25日之后网签的,必须缴满5年才有购房资格。
  再比如,4月30日,北京西城区教委发文规定:自2020年7月31日后新取得房产证的,全部以多校划片的方式入学。而之前取得房产证的,仍然执行单校划片,对口重点学校直接入学。
  另外,在一线城市中,北京、广州规定离婚一年内买房按照二套房提高首付,深圳离婚两年内买房首付7成。但是唯独上海目前仍然没有出台任何限制离婚买房的政策。未来是否会出,没人可以预测。但是假如出台,一定是规定几月几号之后离婚的,给予相应限制。
  所以,在政策出台前,你网签了就合法,没网签就非法,在贷款收紧前,你放款了就合法,没放款就非法。在限售执行前,你拿到产证就合算,没拿到产证就完蛋。
  所以,很多时候,差一天就是差一辈子!没有经历的人,绝对体会不到这句话的真缔!
  5
  买房或者卖房,签定金协议和网签合同时,务必要提前一天拿到合同范本,按照自己的意愿和计划写好,填好,然后再让中介打印出来。
  拖到签署协议的最后时间,再给你的上家或者下家查看,给他思考的时间越短越好。并且让中介配合你告诉他,这套协议都是固定条款、固定内容,不是你自己写的。修改其中任何一条都要经过你自己的同意才行。
  总之,你的目的很明确,就是让你的对手尽可能多的按照你的意愿来签署协议。
  6
  卖房挂牌要全面开花,周边大小中介全部要挂。切记不要独家委托给任何一家中介。
  没有其它中介的参与和竞争,独家委托的中介就会当你的家,被他们牵着鼻子走不算,还很可能被吃差价。所有客户的报价都从独家委托中介那里得到,这时你就已经很被动,接下来就是你挨宰的时候。
  没有竞争和监督,就一定会有腐败,这个道理千古不变。
  7
  买房迁户口是非常重要的事情,尤其对于买学区房的人来说,更是性命攸关。
  在上海,假如你买的房子,房东户口始终不肯迁出,那么逾期30天之后,可以由派出所进行强迁至公共户或者另外的产权房。
  假如强迁无法完成,那么下家拿着新房产证也可以重新另立一本户口本,同时,派出所会锁定原房东的户口,只出不进。
  也就是说,同一套房子可以有两个户口本,分别对应两家人。对于买学区房的人来说,至少读书不会受到影响。
  8
  目前大多数银行,都会查询首付款来源,防止首付贷和信贷资源流入楼市。
  你的首付款越早进入你的账户越好,付首付时,这笔钱绝不能是当天别人转账给你的,否则银行会深查。
  另外,对于买房来说,首付款来源于父母是最安全最稳妥的。可怜天下父母心,买房是父母永远逃不掉的责任。
  万变不离其宗,你父母是你买房的坚实后盾。
  9
  按揭买房之前,不要刷大额信用卡,不要分期,不要办理消费贷、信用贷、经营贷。否则会影响你的按揭贷款通过率和降低可贷额度。
  征信报告自己不要查询太多次,不需要坚决不查,网上和银行都不要查。否则贷款银行会担心你缺钱,到处找钱,到处借债,按揭可能就批不下来。
  10
  买房网签后,不要立刻付首付。网签第二天马上到按揭银行申请贷款。在银行初审没有问题之后,再付首付给房东。
  银行初审时只需要提供买卖合同、身份证、结婚证、户口本等必要材料,首付款支付凭证和收入证明可以后补。所以,在银行给你初步审核贷款资质和可贷额度时,先不要付首付,等银行初审没有问题后,你再付大额首付。
  这样做的好处就是:万一你征信有问题或者其他原因导致贷款审批不通过或者审批的额度太低,你可以赶紧换银行或者筹首付,或者延长合同付款周期,最差也可以毁约解除合同,大不了赔个定金。
  而假如你大额首付已经付掉了,你就完全被动了。钱在别人手里,你就失去了谈判的主动权,成了最弱势的一方。一旦贷款出问题造成违约,就得承担高额违约金,首付就很难要的回来。
  11
  离婚后产证去配偶名字出的新产证,增值税和个税征收时间起点还是按照当年买进的时间点算起。
  比如说你们夫妻的房子是满五唯一普通住房,个税、增值税都是0。但是假如你们刚刚离婚去掉一方名字新出产证才一个月,那么还是按照满五唯一计算,个税、增值税仍然是0。
  12
  有抵押或者按揭的房子,并且产证上是夫妻双方的名字,如果要去掉一方名字,必须拿离婚证和离婚协议书(写明房产和未偿还贷款归谁)先到银行办理抵押变更,再到不动产交易中心去名字。
  对于没有抵押或者按揭的房子,产证要去夫妻一方名字的话,拿结婚证或者离婚证都可以直接去交易中心办理。
  对于有婚前房产的夫妻来说,拿结婚证就可以在产证上直接加配偶名字。
  夫妻之间去名字和加名字没有任何税费,不存在买卖和赠与关系,只有10元工本费。
  13
  继承或者受赠来的房子要卖掉,需要满五唯一才能免除个税(差额20%)。
  满五年指的是父母当年买进到现在你卖出的时间是否满五年,唯一与否是看这套房产是否是你名下唯一住房。差额20%指的是,你父母当年买进时和现在你卖出时的差价*20%。很显然,这个个税金额非常之大。
  当然了,假如你婚姻破裂,房子都被前妻拐跑了,这套继承或受赠的房子就会变成你的唯一住房,免征个税也就理所应当。差额20%可不是小数字哦。
  14
  买房时税费一定要各自承担。现在房东卖房都要求到手价,所有税费都让下家承担。
  买房有契税,卖房有个税、增值税,商住公寓还有土地增值税和房产税,公司持有的住宅有增值税、土地增值税、房产税和企业所得税。继承和受赠的房产,不是满五唯一的话,还有差额20%的个税。买房的税太单一,卖房的税却可以复杂到没人能够算的清,除了交易中心。
  所以,买房签协议时务必要求上下家税费各自支付,或者将你愿意承担的上家的税直接加在总价里,否则,到过户缴税的那一刻,房东突然多出来大额税费让你支付,你就会知道啥叫绝望。但假如你是卖房的房东,把所有税费都推给下家才是专业的表现。
  15
  2020年1月19日,新版征信系统已经上线,但是直到目前为止,新版征信系统还没有显示“共同借款人”信息,因为央行还没有要求各银行报送。至于何时启动不得而知。
  也就是说,属于参贷人而不属于主贷人的配偶,如果现在离婚的话,在新版征信报告上是仍然看不到任何贷款记录的。没有贷款记录就意味着可以首房首贷。
  目前,假如纯商贷的话,银行只看征信报告。只要征信报告没有房贷记录,就是首贷,即使你曾经参贷过公积金好几次。因为银行无法获取公积金还贷的具体记录。
  但如果要组合贷的话,公积金中心能看到你曾经主贷和参贷公积金的情况,公积金贷款就会按照二套计算,那么商贷也就算二套了。
  以上政策也许会成为个别炒房客钻空子的途径,希望央行可以尽早把这个漏洞补上。
  16
  在各个城市里,链家的中介费都是最高的。比如上海,上家交1%,下家交2%,实际上这3%都是下家承担。假如是买1000万的房子,单单中介费就要30万。而且链家的中介费基本不打折,能搞到9.5折就很不错了。
  所以,假如你和链家中介看房,看中的房子一定要牢记详细的地址和门牌号码。那么接下来,你可以把这单生意交给自己熟悉的中介来做。对于白白送上门的生意,他给你中介费打5折是应该的。这样的话,同样买1000万的房子,中介费就能省下15-20万。
  当然了,我不是教大家跳单,只是说中介之间也应该有公平竞争,没有任何政策规定,和哪家中介看房,就必须在哪家中介成交。中介费也应该是竞争力的一种表现。
  17
  链家中介费全行业最高,上下家总共收取3%,而其它大牌连锁中介总共只收取2%。
  因为链家必须要从上家那里收取1%的中介费,所以会导致同一套房源,最终的成交价在链家至少会比其它中介高出1%以上,因为上家要的是到手实价。
  所以,在二手房业内有个说法是,如果你要卖房,建议选择链家,因为可以给你卖个高价;而如果你要买房,最好别选链家,因为代价太大。
  18
  链家内部电脑系统里有大量的刚刚挂牌但是没有上线到外网的房源,另外还有刚刚成交但是没有在外网显示的房源。
  你跟链家中介混熟了之后,可以定期到他电脑里查看这些内部信息。这样你就可以第一时间得到刚挂牌的优质房源信息,而且可以知道最近几天成交的每套房子的实际价格是多少。
  只有充分掌握这些信息,你才能精准把握楼市行情,买到别人买不到的高性价比房子。
  19
  在各个城市中,链家是规模最大也是市场占有率最大的。当然对买房者来说,链家也是最不友好的。这里我指的不是态度而是费用。
  链家公司内部规定:挂牌价和成交价差距超过一定比例,就会扣业务员的提成。说的直白点就是,链家会鼓励业务员按照挂牌价成交。
  所以,一方面业务员会在开始时尽量让房东挂低价,另一方面,一旦房东挂牌后,业务员们就不会帮下家去努力砍价,因为他们要保证挂牌价和成交价尽可能的接近,这样才不会被扣钱。
  所以,很多时候,不是房东不降价,而是中介在中间作梗让你高价买进。
  20
  每个带你看房的中介,你都不能放过。除了看房,你必须从他那里获得关于房票、贷款、税费的技巧和知识。
  即使你不一定在他那里成交,也要通过他和银行信贷员建立联系,或者和他店里的负责签合同的法务,和负责交易的管家联系上。
  这些人都是整个房产买卖行业里对政策最最熟悉、最最精通的一批人。他们对市场的把握和对政策的操作技巧,堪比大神,远远胜过网络大V和砖家。很多看似无解的政策和制度,在他们那里都是小儿科,都能找到化解的渠道。多和他们接触,你的实战经验会突飞猛进。
  切记,带看小哥是水平最差的,经验最少的,他们除了带看大多不懂政策,不懂信贷,不懂操作细节。他们的作用只有两个:一是新出好房源第一时间通知你,二是帮你建立关系网。
  21
  看房前,切记重新买个手机号,重新申请个微信号,作为买房专用,一定不要把工作生活的手机号和微信号给中介,否则未来5-10年你将永无安宁之日。
  直到现在,我还是会收到中介电话,问我10年前就早已卖掉的房子现在方不方便看房。
  当然,对于中介小哥的这种骚扰,大家还是要尽量理解。因为在二手房市场中,至少有20%的房源是他们通过频繁的电话挖掘出来的。
  22
  买卖二手房过程中,你最大的帮手和阻碍都是中介。高手一定是最善于拉拢中介帮自己跑腿,帮自己砍价,给自己提供独家信息的人。你可以通过中介费打折多少,中介费如何分期,房屋总价砍价提成,红包等形式威逼利诱中介人员。
  只有当中介全身心的倾向于你这边,你才能在整个过程中得到主动权和最大的利益。记住,和中介谈感情是SB,中介心里只有利益。
  在自媒体界,论房产买卖经验,还没有见过比我更全面更精准的人。我的经验都是纯人肉的积累,都是无数次的历练所得。

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三圣寺

榴籽
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